台海网1月20日讯（海峡导报记者 陈捷 曾艺轩 通讯员 湖法/文 杨希/漫画）坐拥50多套房产，却拖欠了200余万元巨额物业费，继而引发了几十桩官司。这是怎么一回事？该物业服务合同纠纷系列案件，由湖里法院进行一审，二审维持原判，被欠的物业费有了着落。近日，物业公司到法院送锦旗，向法官表示感谢。
官司
拖欠200多万元物业费却称物业服务不到位
原告厦门某物业公司起诉称，B公司是楼盘内50多套房产的业主。2014年1月，房地产开发商与物业公司签订了《前期物业服务合同》。B公司应当按照合同的约定缴交物业费、公维金、公摊水电费，合计200多万元。这些房产大部分于2020年取得产权，B公司认为，物业费用应从公司取得产权登记的时间开始计算。
目前，50多套房产情况复杂。面对起诉，被告B公司却答辩说：“有的房产已出售，我们不是业主；有的房产已出租，应该由承租人负担物业费；有的是空置房，依照合同及《告知函》确定的空置房的物业费打折；还有的房屋漏水、被占用、私拉电线，是物业管理不到位。”
审理
逐套统计拖欠费用判决被告支付203万
案件审理过程中，双方对“空置房”的理解、物业费计算的时间、《告知函》的效力、谁来缴交物业费等问题均存在争议。承办法官带领团队梳理后，对50多套房产逐套分类统计精确的拖欠费用。
湖里法院经审理认为，合同中的“空置房”是指开发商已竣工未出售或已出售但因开发商原因未交付的房产，B公司存在理解错误；其次，B公司作为产权人负有支付物业费的义务，B公司抗辩由承租人支付不予采纳，可在支付后与承租人另行协商处理；再次，因物业公司对房产被占用、漏水等问题未及时处理，存在服务瑕疵，在此情况下B公司延迟支付相关费用，不宜认定为违约。物业公司主张违约金，不予支持。
据此，湖里法院一审判决B公司向物业公司支付相关物业费、公维金、公摊水电费合计203万余元。案件判决后业主方上诉，二审维持原判，判决已生效。
法官说法
支付物业服务费业主是第一义务方
据统计，2023年，湖里法院简案庭共审结物业服务合同纠纷536件。法官说，业主面临物业费催缴诉讼时，常常会提出这些拒缴的理由，包括：一、房产空置或出租，没有享受物业服务；二、房子已经出售；三、物业服务不佳；四、没有在物业合同上签字等。
法官解释，业主是支付物业服务费的第一义务方，即使房产出租时约定由出租方缴交物业费，但若出租方未按期缴交，物业公司仍有权向业主主张相关费用。判定物业费的缴交期间一般以房产的登记起止时间为准。对于房产出售后尚未转移登记期间的物业费，物业公司可以请求原登记的业主缴交。此外，除非物业公司存在根本违约，如未提供物业服务，否则业主拒缴物业费没有合同和法律依据。
法官表示，物业服务合同一般分为房产开发商与物业公司签订的前期物业服务合同及小区业委会与物业公司签订的物业服务合同，前期物业服务合同的效力一般在业主购房时作为房产买卖合同附件予以约定。无论签订主体是谁，依法成立的物业服务合同都对小区业主产生法律约束力。
