6问拍卖和变卖，有何区别？
贺越越：人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应优先采用拍卖的形式，若当事人双方及相关权利人同意变卖的，可以变卖。在司法实践中，变卖一般适用于金银、动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保存困难或保管费用过高的商品，对于不动产，一般采用司法拍卖形式变价处理。司法拍卖中，人民法院应当委托具有资质的评估机构进行价格评估，并委托相关拍卖机构进行拍卖，而司法变卖可以不经过评估及拍卖程序。
7问法拍房租户，能优先买吗？
陈奇斌：如该法拍房租户的租约合法有效，完全可以参与竞买，而且在拍卖时享有同等条件的优先购买权。如是拍卖共有人对法拍房的份额时，其他共有人也享有同等条件的优先购买权。优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，法拍房由优先购买权人竞得。顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的，法拍房由顺序在先的优先购买权人竞得。顺序相同的优先购买权人以相同价格出价的，法拍房由出价在先的优先购买权人竞得。
8问买法拍房遭遇租约，咋办？
陈奇斌：如果是合法有效的“善意租约”，根据买卖不破租赁原则，新房主需要继续履行“善意租约”，租约的相关权利义务（包括收取租金权利）转移给新房主。当然新房主也可以和租户协商解除合同，给予相应的补偿。
如果是“恶意租约”，比如签订合同时间是房产被查封后才出租的、租金与市场价相差甚远、租赁合同主体有利害关系等，特别是法拍房有超过20年租期的租约往往是恶意租约，新房主可以收集证据后起诉要求确认租约无效、腾退房屋并支付房屋占用费等。同时，根据合同法规定，租期不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
9问竞买前，要做哪些准备？
陈奇斌：首先，要认真研究拍卖公告、竞买须知等法律文件，要留意拍卖文件的全部注意事项，可以先参加一两场竞拍活动，了解一定的竞拍技巧和方法，以免后期违约被没收保证金或竞买时失去方寸造成较大损失。其次，要注意法拍房本身的现状，如拍卖文件中注明“该房屋由被执行人居住使用，无房屋钥匙，不能看房，不能保证交付”或者在“租赁情况”一栏直接注明“带户（法院不负责清场）”，一定得先了解被执行人或租户、租约期限、租金水平等信息后再参与竞买。第三，最好能够现场查看房屋户型、装修、物业管理等，核实有无违建、拖欠土地出让金、房产税费等。
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