台海网2月21日讯（海峡导报记者 陈捷/文 陈巧思/图）法拍房，都低于市场价吗？购买法拍房，都有哪些陷阱？买法拍房遭遇租约，该怎么办……
昨日，导报“律师来了”开通法拍房咨询热线，不少读者来电咨询法拍房的相关问题，福建典格律师事务所律师陈奇斌、福建自晖律师事务所贺越越和该所实习律师王民晖耐心为读者解答问题。
此外，律师团队昨天同时通过微信号“律师来了”接受读者在线咨询，有的读者通过留言提问，还有部分读者通过微信预约来现场向律师咨询。福建自晖律师事务所主任林敏辉律师与前来咨询的读者面对面沟通，也耐心解答了读者在微信上的提问。
昨日，导报记者和律师团队从众多的读者咨询中归纳出有代表性的问题，总结出法拍房“9问”。
1问法拍房，究竟哪来的？
林敏辉：“法拍房”有三个主要来源，一是商业贷款产生，如购房人不能如期如数偿还贷款时，银行通过诉讼途径取得生效判决，并向人民法院申请拍卖抵押房产以偿还银行贷款；二是民间借贷产生的债务纠纷中，债务人名下有房产，债权人取得生效判决后向人民法院申请强制执行，法院强制拍卖房产以实现债权；三是破产案件中，房产作为企业的财产进行公开拍卖。
2问法拍房，都低于市场价吗？
林敏辉：通常，法拍房的价格低于同类型市面二手房价格。人民法院拍卖房产因付款方式等问题，且需支付双方全部税费，理论上成交价一般会低于市场价。但若房产评估失真，或拍卖房产有特殊加分项目，如户型、楼层、赠送、装修等，也有可能出现成交价高于同类型商品房市场价的法拍房。
3问买法拍房，有哪些陷阱？
王民晖：购买法拍房，要小心五大陷阱。首先，法拍房可能存在权属瑕疵，如未缴纳土地出让金，未办理房产证，导致拍卖完成后办理过户手续比较复杂；其次，房屋过户税费的问题，法拍房过户全部税费由买受人承担，买受人应提前计算需承担的过户费用，计算好成本；第三，隐形费用问题，如原业主未缴纳的物业管理费、水电费、取暖费等，应由买受人承担；第四，租赁问题，若法拍房中已有租客，且租赁合同签订于抵押合同之前，需买受人自行承担无法使用的后果，需继续履行租赁合同或自行与租客协调解决；第五，落户问题，法院只协助办理房屋产权过户，对于原业主是否占用户口、学位等问题，需买受人自行找相关行政机关解决。
4问如何“捡漏”，更加安全？
王民晖：一要看租赁合同，根据《合同法》相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，竞买人在参与拍卖之前，需提前了解房产是否有租赁合同约束。二要看税费，一般情况下法拍房的税费与二手房过户的税费计算方式一样，但若该套房产前次交易类型为赠与或继承，买受人需承担高额税费，因此竞买人需提前了解房源信息，查清上次交易类型，避免拍卖成功后的高额税费。
5问竞拍成功不买，会有什么后果？
贺越越：参与司法拍卖竞拍需要缴纳一定标准的保证金，若竞拍成功却悔拍，则一般法院的处理方式是：竞拍人的保证金不予退还，法院可裁定重新拍卖，且重新拍卖时，原买受人不得重新参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失，由原买受人承担，保证金数额不足的，人民法院可责令原买受人补交，拒不补交的，人民法院可强制执行。当然具体以法院公示在拍卖信息上的内容为准。
