胡艳明
个人住房贷款利率换锚进入倒计时。
一家国有大行个人金融部人士向记者表示，其所在银行正在系统改造升级中，预计月底前可以完成准备工作。
此前的8月25日，央行发布公告，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR（贷款市场报价利率）为定价基准加点形成。
记者获悉，近期多地人民银行大区分行或者地方分行指导市场利率定价自律机制，商定本地房贷在LPR基础上的加点下限。
“一城一策”
近期，记者走访北京市西城区部分银行网点，多家银行的信贷经理对记者称，尚未接到相关通知，目前住房贷款合同还是按照原先挂钩基准利率的方式执行。
央行规定，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。
因各地情况各异，央行规定，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。
新的个人住房贷款利率政策将从10月8日开始执行，据《中国证券报》9月10日报道，当前已有13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作，近期或将相应落地。
上述国有大行个金部人士告诉记者，其所在银行在央行公布LPR新政后已经开始着手准备相关工作，如系统的改造、合同修订以及员工培训等。包括对涉及到个人贷款的管理办法中利率条款进行修订；对新LPR定价房贷的系统进行改造等。
接近央行一地方中心支行人士对记者称，房贷挂钩LPR后，央行有要求个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，在此基础上各省因城施策，不一刀切。
“总行会有一个整体性的文件，但是具体到每个地区、每家分行会如何定价、在LPR报价基础上加减多少基点，是按照当地的市场情况来定。”上述个金部人士表示。
他同时预计，各银行的准备工作会在国庆节前完成，按照央行政策，新的个人住房贷款利率政策将从10月8日开始执行，所以在9月底之前，按理说各家银行需要完成准备工作。
目前部分地区准备工作已经完成。记者了解到，目前招商银行在深圳地区已经支持挂钩LPR定价的个人住房贷款，按照新政策深圳地区首套和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）基础上加30个基点和60个基点，利率分别为5.15%和5.45%。也即，在10月8日之前，准备工作完成的银行，借款人签订的商业性住房贷款合同中可以选择基准利率作为定价基准；也可以选择按照LPR加点方式来确定贷款利率。
房贷利率下行幅度或有限
记者从银行人士处了解到，改革之后，北京地区新的首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。
按照8月20日公布的五年期LPR4.85%的水平计算，北京市首套个人住房贷款利率不低于5.4%，二套利率不低于5.9%。这与现行的房贷按揭利率水平相差不大。
目前，北京现行的房贷利率基本执行首套房基准利率上浮10%；二套上浮20%，也即首套利率5.39%，二套利率5.88%。
据融360数据显示，2019年8月监测的35个城市共533家银行分（支）行中，有19家银行首套房利率水平仍低于4.85%，116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%。
融360预计，房贷新政实施后，这些银行都将相应上调自己的房贷利率水平，进而会带动部分城市房贷利率水平的上涨。从目前数据看，上海、厦门和天津的整体房贷利率水平也低于新规下限，面临着调整压力。“极少数执行利率低于利率下限的城市，短期有小幅抬升的压力，但若后期LPR下行，利率下限对执行利率的限制将弱化。”安信证券分析师池光胜分析认为。
池光胜分析称，在观测的34个样本城市中，首套房贷执行利率（最低）仅有上海（基准92折，4.51%）比8月LPR（4.85%）低34bp，二套房贷执行利率（最低）有杭州、上海等（基准1.1倍，5.39%）比8月LPR+60bp（5.45%）小幅低6bp，对这些城市而言，短期利率将小幅抬升，但由于当前利率已是市场均衡的结果，如果后续LPR下行，利率会向均衡水平回落。
天风证券银行业分析师廖志明就各地情况分析称，上海是住房按揭贷款利率最低的大城市，首套房贷款利率95折较普遍，估计之后利率要比之前实际利率上调些。其他地方按揭贷款利率基本跟之前一样。考虑到未来LPR可能会下降，而基准利率不动，LPR定价可能更划算些。
在8月20日新LPR首次发布之后的国务院政策例行吹风会上，央行副行长刘国强明确表态“保持个人住房贷款利率基本稳定，做到房贷的增量不扩张，房贷的利率不下降。”
融360分析师李万赋分析称，下半年来，中央对房地产市场“房住不炒”的坚定表态，以及各监管层全面封堵房产融资的密集动作，都表明了坚决遏制房地产市场杠杆率进一步提升的决心。政策层面明确提到不把房地产作为短期经济刺激的手段，而且资金围堵力度之大，违规检查之严的程度远超以往。短期来看，这轮政策主要是为了降低实体企业的融资成本，房贷利率下降的可能性不大。“从商业银行角度，也不希望房贷利率产生比较大的波动。如果利率出现较大波动，也会对银行整体经营产生较大的影响。”上述国有大行个金部人士表示。
