2016年最后一个月的上海楼市，因为11月28日砸落的新规重锤而变得扑朔迷离。新政的发布过程本身就充满了缜密布局的意味：28日中午12点，上海市政府官方公众号“上海发布”忽然推送了一条和楼市无关的信息，打破了“每日一更”的惯有节奏，直到当天晚上9点，云里雾里的“观众们”才发现，这是为了紧急加推楼市新政做铺垫。
比之“3·25沪九条”更加严苛的是，“11·28”新政生效的时间就在第二天，加上公布时当天的网签渠道已经关闭，几乎难有“漏网之鱼”，“3·25”前夜疯抢2000套的盛况被彻底扼杀在摇篮里。
从政策内容看，网友也惊叹此次上海决策层可谓“狠下杀手”，一举终结了此前上海购房资格认定“认房不认贷”的惯例，变成“既认房又认贷”。只要曾有过房贷记录，即使名下无房也视作二套的做法沉痛打击了去年底以来引领涨势的改善型需求。另外，即使被认定为首套房，首付比例也从 30%上升到35%。
至记者截稿时，新政面世已然半月有余，前期如惊弓之鸟的市场逐渐恢复本真面貌，《中国经济周刊》记者注意到，意料中的成交“速冻”确实如期而至，但调控“毒丸”的边际效应却也不断递减，买卖双方的“耐药性”似乎逐渐加强，单纯的限购、限贷未能改变后市继续看涨的预期。
迟来的调控力度比“谣言”更甚
记者从多个渠道了解到，早在8月底，相关人士就已经在研究调控的升级版，岂料捕风捉影的上海楼市立即启动了近乎疯狂的交易“反扑”，让“调控预期”反而成为了助涨房价的燃料。8月20日、21日的周末，上海新房成交量不过900多套，8月25日传闻四起，当天和次日的成交均破900套，随着传言愈演愈烈，接下来三天单日成交量纷纷过千，到了周末竟然直逼3000套。
尤其是以提前排队离婚来阻击新政可能限制离婚买房的情形，更是引发社会热议。新政传闻释放出如此威力，这恐怕是政策制定者也始料未及的。面对这场由“9月1日调控升级”传闻刷屏引发的集体恐慌，出于综合考量，决策层不得不暂时放缓调控的步调，还抓获了7名恶意编造、传播相关谣言的中介人员来安抚市场。
事实上，经过了几番审慎研究，从“11·28”新政内容看，这次迟来的调控力度其实比8月底流传的各种版本更加猛烈。《中国经济周刊》记者对比发现，8月底流传的调控内容包括“名下无房但有过按揭贷款历史的，首付最低五成”，而“11·28”新政规定，这类购房者购买非普通住宅的首付比例提升到七成；传言中“名下无房亦无贷款记录的购房者首付维持三成，仅利率优惠取消”的条款，落地后变成了“首付提升到35%”。
“‘11·28’新政最厉害的一点是对‘二套房’的认定标准大改，有数据显示，上海当前楼市交易最核心的支撑力来自置换，楼市游戏的参与者很多并不是‘白手起家’，而是‘中途换车’。”上海房地产行业协会一位不愿具名人士对记者分析，“之前最普遍的一种玩法就是把手里原有价值300万~400万的‘老破小’先卖掉，名下无房被认定为首套，可以从银行获得高杠杆贷款，换一套800万的‘准豪宅’没什么压力，而现在是掐住了一部分置换游戏的咽喉，只要当初买‘老破小’贷过款，现在卖了再买入仍然算二套，改善型房源几乎全是非普通住宅，房贷杠杆从70%锐减到了30%，卡住最低市值的交易，直接让很多人换不动。”
据悉，目前上海对“普通住宅”的定义是：坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。以上海实际成交价格看，除了少数远郊房源，鲜有符合标准者。“11·28”新政击中了绝大多数改善需求的痛点。
交易现状调查：
置换搁浅，“老破小”抛盘减少
“11·28”新政落地后，记者采访了数位意向购房者，了解到因新政搁置意向的不在少数。“以往围绕户口调控的限购原则其实是剔除了一小部分竞争买家，一旦房东看中了置换房源就可能降价抛掉，现在已经不是价格的问题，而是变相压缩了房东换房的资格，价格链下游的房子就算能高价抛掉，也换不了上游房。”外企销售组主管朱鸣鸣告诉记者，三年前曾入手一套有着20年房龄的“老破小”作为小夫妻的过渡婚房，原计划等年终奖到手后，趁着年底淡季淘金换房，如今恐怕只能选择“持房过冬”。
服务于一家通信运营商IT部门的李真也为此黯然神伤。“当时因为总价限制，只能暂时贷款买了一套3.4米层高的迷你房搭建成上下两层来‘蜗居’，现在小生命快要诞生了，爬扶梯不方便，这套房卖掉也就200万，就算改善成普通住宅首付比例也要五成，而400万要在我们的生活圈半径买两房是绝对不现实的。”
相比这些已经有安身之所的潜在购房者，本身就是中介一员的陈显处境更加尴尬，由于“出道”较晚，他缺席了2009年的那波“大行情”，2015年下半年不错的“收成”才让他攒足了第一桶金。“‘3·25沪九条’以后我被限购了，想着房价还要涨，就先去老家省城‘帮忙’去库存，在郑州新城贷款买了一套三房，谁知道就此错过了在上海高杠杆买首套房的机会。”
上海还是老家？这道原本可以双收的题目成了必须择其一的难题，而新政带来的另一个结果更让包括这些人在内的“刚需”受到负面影响。不少中介都对记者反映，原本成交最活跃、流动性堪比现金的“老破小”在“11·28”新政后的抛盘明显变少，许多房东选择撤销挂牌，捂盘不动，而本身“刚需”人群就是“老破小”的主要消费对象。
“房东的心态发生了重大变化，在七成首付是天价的背景下，既然卖掉一套等同于失去了一个‘购房资格’，很多认为通胀大环境不会改的房东宁可选择长期持有。”在“成交量大区”闵行深耕10年的资深中介罗淼对记者解释道。在他看来，因为供应锐减，所以“老破小”的价格依然坚挺。
根据罗淼的测算，原本“老破小”与大房子的价值比例大约在50%~60%之间，也就是说，改善型人群有50%~60%的资金是来自抛售“老破小”，如今“老破小”抛盘的萎靡传导到价格链的上游，“新政以后，我手上已经有三个单子‘飞了’，全部都是买家违约，政策坚持时间一长，二手豪宅可能滞销。”
