“商业开发”是不是公共利益？
湖苑五区的一位居民，以前从未接触过与拆迁有关的法律条文，这一次他不得不认真地开始学习。出于一些特殊的原因，他要求我们隐去他的图像。
湖苑五区业主：现在我虽然使用了国家的土地，但是合法地发给我的使用权，没有到期，也不可能到期，为什么突然收回？总要有一个理由，《中华人民共和国土地管理法》第58条，第一款、第二款两款当中都有，第一款就是公共利益的需要，征用、收回国家土地使用权，第二条就是老城区的旧房改造。
解说：收回琴湖周边34万平方米的国有土地使用权，其法律依据又是什么呢？记者来到了常熟市国土资源局，找到了分管此事的副局长陈建刚。
记者：你们这个收回国有土地使用权这样一个依据，法律依据是在哪里？
陈建刚(江苏省常熟市国土资源局 副局长)：依据就是《中华人民共和国土地管理法》58条规定的，为公共利益需要使用土地。
记者：你们所有的手续都按照公共利益来界定的，是吗？
陈建刚：对。
记者：你们对公共利益有一个怎么样的解释？什么样算公共利益？
陈建刚：这个问题比较复杂，可能都在探讨。
记者：至少你们既然能批这个项目，你们肯定有个界定。
陈建刚：我们认为公共利益就是，一个是市委市政府定下来这样一个项目，第二我们有前期支撑材料，有发改委项目批复跟规划局的许可，我们认为公共利益，我们是靠材料来支撑的。
记者：这些材料从哪儿能体现出来是公共利益？
陈建刚：行政上面一种程序。
解说：记者发现，琴湖片区综合改造工程从发改委的立项批复到规划许可确实都手续齐备，那么根据规划，这项工程将带来怎样的公共利益呢？
在2010年的常熟日报上，居民们看到了一篇题为琴湖将建成常熟首座休闲商务区的报道，未来的琴湖将建成集商务活动、商业服务、文化娱乐、旅游休闲为一体的休闲商务区。在这篇报道里，常熟市规划局的总工程师陈义还详细介绍了未来琴湖片区的蓝图。
陈义(江苏常熟市规划局 总工程师)：定位是把它打造成一个休闲商务区，也就是现在讲的RBD的概念，不是所有地方都能做RBD的，它要有一定的环境条件，琴湖是非常特殊的，它是镶嵌在我城市中间的，正好是位于整个城市的一个中心，相对来说尺度是适应这么来打造，甚至说的再具体一点，就是城市客厅这么一个功能。
解说：RBD对于很多市民来说是一个陌生的概念，而对于湖苑五区的居民来说，它的内容与他们的未来密切相关。
陈景波(湖苑五区业主)：我从规划图上可以看得出来这边是商业开发区，这边是文化、娱乐，也是一个商业区。那么在很大一块范围里面，主要是房产开发，包括高层、多层，还有湖景洋房，四个区里面有三个区都是商业开发的话，那么这个很显然，这是主要是一个商业行为。
记者：你认为它是一个为了公共利益这样一个改造项目吗？
陈景波：我认为这肯定不是公共利益的一个改造项目。
湖苑五区业主：我们不能理解，他们做法我们不能理解。
湖苑五区业主：它不是用于修公路、铁路、机场。那我们肯定要配合，会理解政府。
湖苑五区业主：这个地方地皮很值钱。
湖苑五区业主：就把我们土地证作废。
湖苑五区业主：打造常熟最高档的房子就在这里。
解说：在常熟琴湖控制性详细规划里面，湖苑五区所在的地块未来的土地用途标注为：商业办公用地。那么，商业用地是否能算作公共利益呢？是否能以此为由收回国有土地使用权呢？
吴建兴：就是商业开发的住宅，你说它不是公共利益吗？城市化的推进、城乡一体化在推进，仅仅说它商业开发以后，就不是公共利益吗？开发的行为，一个实施的过程是过程，它最终要达到的目的是什么？是开发商去开发了，就抹煞了它的公共利益了？
记者：在整个采访过程当中，业主们认为这是一个商业开发。
吴建兴：什么是公共利益？你回答我？
记者：我看这回探讨最多的，就是公共利益。
吴建兴：对，我们的法律界定了吗？
解说：在现有的有关土地和拆迁的法律中，什么是公共利益还没有明确的界定，而恰恰这一点，是决定能否收回琴湖片区国有土地使用权的最关键因素，对于它的判定直接涉及到琴湖片区8宗地的800多户居民们的私有房产，公共利益是依法收回国有土地使用权的一个依据，也是一些土地储备行为的一个渠道，但在实际实施中，公共利益到底包涵什么？这其实是琴湖片区拆迁纠纷的主要矛盾。
吴建兴：焦点问题，很难界定，这是专家学者的事情，立法部门的事情。我无法说，我无法发表任何意见，但是我们作为地方政府，可以表一个态，就是说法律出台坚决执行。
解说：在公共利益还没有清晰的法律界定之前，这个包含着商业开发的项目，是否可以收回住户们的国有土地使用权呢？
周建中：我希望有一个地方，有一个时间，有一个人能够把这些问题，我这些疑惑，让我解开。
解说：周建中并没有等到他想要的解答，几次和政府部门沟通无效后。5月份，他和小区的居民一起一纸诉状寄到了常熟市人民法院，要求常熟市国土资源局撤销收回国有土地使用权的决定。
周建中：我唯一的办法就是通过法庭的辩论，能够让我认清楚到底是谁对谁错。如果说我们错了，我会认错，如果拆迁申请人错了，他应该也要认错。
记者：你们现在在走的维权的这样一条路径，就是起诉？
周建中：对。
记者：走这条路顺吗？
周建中：不是很顺。
解说：湖苑五区的居民开始了未知的诉讼道路。而此时，在琴湖片区改造工程涉及的八百多户居民中，其他的七百多户居民有一半已经接受了拆迁补偿，开始搬迁。那么，为什么只有湖苑五区这一百多户居民不接受，还在奔忙于法院和家之间，坚持要求撤销收回国有土地使用权的行政许可呢，在这个诉讼背后是什么样的动机？在支撑着他们呢？
拆迁补偿怎样才合理？
陈静珍，正在一笔笔地计算补偿款，她和老伴生活在这片独院住宅小区的一角。在琴湖片区改造的八宗地块中，这一百零五户住宅都属于独栋房屋。在政府出台的补偿方式里，有两种方式，其一是产权调换，以现有的房屋置换到1.5公里外的一栋高层公寓式住宅，琴湖片区很多公寓的住户们选择了这种方式，而独院式的住户和陈静珍一样，都不愿意从这些小院的主人转变为高层公寓的业主。
缪志涛：了解的人知道是因为拆迁，我好多外地的朋友下次跑到我公寓房去，他们以为我做生意破产了。
黄立(湖苑五区业主)：因为拆迁，使被拆迁的人，降低了他的生活质量。
湖苑五区业主：你把我的轿车没收了，换给我几辆自行车，你说想得通吗？
记者：比如说他现在是独栋的独立式的这样一个院子，他们说哪怕是把他们回迁到你们建一些连排的，还是他们原来的形式？
吴建兴：土地资源如此的紧缺，如此的稀缺，您说呢？土地资源要不要节约地利用，要不要提高土地资源利用的效率。从提高土地资源的利用率这个角度，政府不会选择(安排独立设院子)。
记者：很多业主也觉着我们的利益受到的损害？
吴建兴：您认为呢？
记者：就您觉得他们的利益？
吴建兴：我认为他们利益没有受到损害。
记者：住在独立式的院子里和住在公寓里，你觉着一样吗？
吴建兴：我觉得没有区别。
解说：补偿的第二种形式是货币补偿，在琴湖片区八宗地统一的补偿标准里，独院住宅的居民相比其它公寓，可以多得到20－30%的补偿。但陈静珍认为，即便这样也没有体现独院住宅和公寓房的差别，因为他们忽略了一个非常重要的因素：区位差价。
陈静珍(湖苑五区业主)：这个地块非常好，怎么是把我们划成四类地区呢，四类地区的价格，才两千元都不到 (每平米)一千七百五十(区位价)。
黄立：这些地块出让的时候，政府卖点不也就是琴湖吗？为什么我们在琴湖边上，你要拆我们的时候，把它说的是四类地块，在具体以后宣传的时候，好像把琴湖宣传得这么美好。
吴建兴：基础设施不延伸，如果琴湖环境不改造，会升吗？
记者：如果你不要拆迁，我可以继续受益？这是我个人的利益。
吴建兴：土地价值的上升，就是说级差地租的产生是政府城市化推进、基础设施投入、环境改造以后带来的。严格地来说，这个增值不应该是他的。
解说：按照货币补偿方式综合计算独院房每平米的补偿价在八千元到九千元之间，加上其它综合补贴，一平米最高可以达到一万一的补偿款，一幢标准的一百六十平米的独院房，最多可以拿到一百七十多万的补偿款，住户们担心拿着这笔钱已经很难在市场上买到类似的房子。
邱丽芳：再想买这种房子，肯定要很多很多钱，我们怎么办？我们付不起，价格贵得要命，三四百万。
解说：那么在补偿标准制定时住户们的这种想法，有没有被考虑在内呢？
记者：它矛盾点到底怎么产生的，为什么会这样？
吴建兴：欲望无限，一万二他希望两万二，人都有欲望，关键这个欲望是不是符合客观，或者说是符合实际，这是一个最主要的问题。
黄立：实际上最根本的，我还是那个观点，国务院提出的，要让我买得起，不问补偿价格是多少，我一点都不问，不过你补给我的钱，你必须告诉我我拿了这笔钱，到哪里可以买我同样的房子，这你就合理了。
解说：常熟市政府给予这些居民的补偿价，到底能不能在当地买到同样类型的房子呢？居民们是合理要价，还是在抬高价格呢？在琴湖沿线的新世纪大道以南，我们找到了距离湖苑五区较近的一个售楼处。
记者：这个位置在整个常熟是什么位置？
售楼小姐：将近三环。
记者：常熟一般市里，不是很是市里的房子，大概独栋，比如说别墅这一类，大概什么价位？
售楼小姐：要一万六左右，最少最少，现在房价都涨了，买不到房子了。
记者：你觉得买得到吗？
售楼小姐：如果一万二，买差不多的房子，如果是一万二买独栋的话，市场上应该是买不到的。他们现在是拿了钱，也买不到房子。没有房子在市场上，很少很少，要买独栋的话，很贵很贵，连体的也不多，像我们这儿拿出来就没有了，要么住公寓房。
解说：当挖掘机开向这些湖边的独院房的时候，常熟市的房地产市场已经发生了翻天覆地的变化，土地经过一次次拆迁、改建、重新洗牌后，现在的市场上已经很难买到十年前的那种一二百平米的独院住房。
邱丽芳：第一个反应就是买不起同样类型的房子，就是说我们以后一生买不起了，就是这么一回事情。如果真的是让我们换一套房子，出几百万，我们哪买得起？就根本没有办法。
周建中：现在我们一家人家能够弄这么一套房子，可以说是倾尽了所有，我们认为弄好这一套房子也可以安居乐业了，但是给他这么一搅合，一搞的话，我们可以说前半生所做的努力一半，大半可能泡汤了，有这种感觉。
解说：在这样的补偿面前，业主们都有着同样的想法，把法律诉讼坚持到底。
缪志涛：你看过秋菊打官司这个电影吗？就是说秋菊打官司，她认死理，我就是讨个说法，我们的这些小区里面，不会因为拆迁生活无着落，我认为这个拆迁和任何事情一样，应该要公平的。
土地储备中心有拆迁资格吗？
解说：两个多月的时间，常熟市法院对撤销收回国有土地使用权的诉讼一直没有立案，在别人已经开始四处买房准备搬迁时，缪志涛和他的邻居们远赴北京、南京等地，遍查法律、咨询专家，接着他们又追加了三个行政诉讼，撤销发改委关于琴湖片区的立项批复、撤销规划局的建设用地规划许可、撤销拆迁许可。
按照《城市房屋拆迁管理条例》，房屋拆迁许可必须，具有五项条件。首先要具备建设项目批准文件和建设用地规划许可证，业主们认为在建设局颁发的建设项目规划许可证里，建设单位是土地储备中心，土地储备中心是国土局下属的事业单位，直接作为建设单位和拆迁人出现，没有法律依据，而且这样会剥夺业主和开发商平等议价的机会。
记者：这回这个项目谁是拆迁人？
袁学亮(江苏省常熟市土地储备中心 副主任)：这个拆迁人是我们。
记者：土地储备中心？
袁学亮：嗯。
记者：土地储备中心能不能作为立项人，是争议这一点，那这个矛盾点在哪儿？
袁学亮：矛盾点有的人认为土地储备中心不具备这个立项人的主体资格，但是有的人认为具备这个资格。
陈建刚：出力不讨好了，觉得出力不讨好 ，就是政府机关，你做了这么多的事，现在压力都是在自己身上，也没办法，大家都是一份工作，没有办法，大家都凭良心做事。
解说：从2001年开始，常熟市就先于全国很多地方开始实行土地公开招拍挂，随后又实施了净地出让制度，比2007年国家三部委联合出台《土地储备管理办法》提倡净地出让早了六年，从那时候开始，常熟市国土局副局长陈建刚的工作就多了一份。
陈建刚：我们2001年就开始土地招拍挂，土地招拍挂的配套前提就是土地储备中心的一个前期开发的基本的操作，我们避免一种情况是什么呢，就是由开发商直接搞拆迁，应该由政府主导。跟老百姓的拆迁，如果开发商直接去搞拆迁的话，因为它是直接利益的一个碰撞，开发商少给拆迁户一分钱，他就是自己口袋多一分钱，直接利益碰撞，这样会带来很多问题。所以我们从2002年开始，我们不做这个事情，全部是做成净地。但是这个麻烦是什么？就是政府的压力会很大，部门的压力会很大，所有的压力都在自己的肩膀上面，所以我们的政府机关，说实话大家都做得很累。
记者：为什么这么讲？
陈建刚：如果是我们跟有些地方一样，搞一些毛地让开发商去搞，政府就做做裁判也好，坐在这儿，你们去搞吧，拆得掉就拆。现在都是由政府，要有这样一个中间环节，政府去做，矛盾也会特别都是针对政府。
解说：当土地政策开始提倡净地出让的时候，拆迁的工作就落到了地方的土地储备中心，而在土地出让之前谁来担任拆迁项目和拆迁单位的主体呢？
袁学亮：按照国土部门的要求，出让土地都要净地。这个净地必须要有某一个部门要去实施，要实施的话，以什么名义去实施？在这方面就是一个矛盾，是先有鸡还是先有蛋呢？我刚才讲的那个讨论里面，包括持不同意意见的那一方，他仍没有指出来，没有提出来，如果不是储备中心，应该由哪一个部门或者哪一个什么单位比较适合来主持这项工作，也没提出来。我们土地储备中心是2000年才成立的，在这之前不可能法律上来想到这些东西，还没出现的东西，它不可能想到，在以前法律里面可能还没有涉及到有个储备中心的问题，可能以后争论多了，慢慢可能上升为理论，再上升为法律，这可能是一个过程。
“我打官司为什么”？
解说：湖苑五区住户们提出的四项诉讼请求，已经过了两个月，既没有被驳回，也没有立案。
缪志涛：我现在就是想，惟一的一个想法就是在法庭上能够展示我们的道理，就是把我们认为我们的合法的理由要讲出来。
袁学亮：我就希望有一个统一的法律把这个固定下来，这样的话大家依法行事，实际上我们现在也是依法的，就是说把这个争论的东西给个明确，可能在一些问题上面，就会消除一些疑虑一些矛盾。
解说：几个月过去了，居民难以预料，他们所依据的法律到底能不能保住他们的房子。
缪志涛：我现在这样做，其实是身心疲惫的，非常疲惫的，打官司两个多月不给立案，我打官司为什么，我知道可能就是打不赢的，但是我打个理出来，给我个说理的地方。
解说：8月15日，缪志涛接到了常熟法院的通知，关于撤销收回国有土地使用权和撤销拆迁许可的诉讼已经立案，到我们的采访结束时，还没有接到开庭的消息，而公告上最后的拆迁期限是九月八日。
邱丽芳：但是我们觉得，我们做是我们的事情，至于他们给不给我们一些答复，结果会如何，这个我们没有办法去考虑，我们只能尽人事 ，一定要去尽这个人事，要不然我们会后悔一辈子的。
解说：居民们心里的疑问和争论还在继续，缪志涛依然在等待开庭坚持依法维护自己的合法权益，每天奔波在未知的途中。从今年的2月11日以后的这段日子，在邱丽芳的日记里清晰地记录着化为了个人的记忆。
邱丽芳：我觉得这是我一生中的一段，重要的一个历史。我记录下来这些，我觉得这些是非常有必要，因为这只是一部分，什么事情都是要通过自己的努力去争取的，我相信最后我们这个问题，肯定会得到好的解决。
