台房价将走“ECFA行情”？

　　台海网3月14日讯　（海峡导报记者　兰文）3月11日，台北市黄金地段13块公有土地原本计划拍卖，最近被台湾当局紧急叫停，因为近期台北市土地出售屡创“天价”，引发社会的普遍担心。除了叫停这次拍卖，台当局还宣称暂停台北市所有黄金地段土地的拍卖。

　　可是，岛内的担忧并未“随风飘远”，随着ECFA（两岸经济合作框架协议）在上半年可能签署，一些民众担忧台湾房价的“ECFA行情”相伴而来，他们担忧的“前车之鉴”是香港房价的“CEPA行情”。

　　2003年6月，香港和大陆签署CEPA（更紧密经贸关系安排），港股从当年6月30日的9577点一路飙涨，四年多后大涨3.3倍至31958点历史高点，同期香港房价也飙涨了三四倍，其后大幅重挫。

　　一旦台湾与大陆签署ECFA，ECFA带来的诸多利好，会不会带来房市资金泡沫？台湾房价会不会像香港一样大涨大跌？台湾房市下一步走势如何？本报记者为此电话采访了岛内房地产专家、淡江大学副教授庄孟翰。

房市冷热变奏曲

　　台湾房市从2003年以来，画过一段高低起伏的曲线，不过总体呈螺旋式上升。庄孟翰介绍，从2003年至2007年，房市相当热络，台北都会区房价涨幅超过了50%。2008年下半年全球金融危机爆发，房市走势略显疲态。

　　然而疲态没持续多久，2009年上半年以来，台当局大幅调降遗赠税、推出优惠房贷、开放陆企与大陆人士来台购屋置产，以及两岸商签MOU（金融合作监管备忘录）、ECFA等利好的刺激，民众购房需求得到释放，投资客纷纷抢进，台湾房市再现荣景。

　　与此同时，台北股市由2008年12月31日的4591点，一路攀升至2009年12月31日的8188点，涨幅高达78％。股市、房市相互拉抬，上演了一出资本狂欢。

　　庄孟翰表示，在预期心理作祟下，房价愈来愈高，以台北市最突出，其次为台北县主要城镇和台中市、高雄市之精华地段。现阶段台北市一手房均价约为每坪 （约3.3平方米）60万元 （新台币，下同），折算成每平方米约4万元人民币；但在台北市精华区，每坪土地超过100万元者为数不少，一些公有土地每坪地价500万元者亦屡见不鲜。

　　今年1月28日，台北市罗斯福路三段一块87坪土地，标售金额6.27亿元，每坪单价719万元，创下全台最高地价。2月25日，位于忠孝东路附近的亲民党主席宋楚瑜旧居，121坪土地售价7.31亿元，每坪土地602万元，约每平方米39万元人民币。

　　土地屡创“天价”，房价随之飙涨。而在今年，两岸即将签署EC－FA，岛内民众不由得更加担心：届时陆资与其它外资大举涌入，岛内房价是否会 “变本加厉”飙涨？

ECFA刺激的内在逻辑

　　谈到ECFA可能对台湾房市的刺激作用，庄孟翰先以CEPA对香港房地产业的影响来说明。1997年至2002年间，香港房价跌幅超过65％，签署CEPA之后，自2003年第二季至2007年10月，房价大涨334％。

　　这主要是因为：CEPA促使香港经济好转，失业率大幅下降，增加了民众购房需求；大陆游客香港自由行，增加旅游住房需求，店面交易也转趋热络；不少企业到香港开设分公司或地区总部，增加了豪宅买主和办公大楼承租户，带动了豪宅和商业地产价格。

　　庄孟翰分析，台北市中心房价排名居全球主要城市第43名，香港则高居第5名，台北市高级住宅与豪宅价格仍有上升空间；另外，与其它亚洲城市相比，台湾商办租金相对便宜，签署EC－FA之后，市场空置率会大幅下降，房价将随之上扬。

　　例如，目前台北市内湖科技园区厂办有11万坪待售，一旦签订ECFA，陆企大举进驻之后，估计部分业者将实行“养地策略”，暂缓开发，使房源更趋抢手。新光人寿近年连续在内湖科技园购置了11栋厂办大楼，可谓“先知先觉”。

　　庄孟翰称，目前台北市精华区住宅均价每坪约100万元，2010年每坪将超过120万元。他强调，现阶段台湾房市除内需之外，签署ECFA之后是否会大量引进外需，导致香港房价在台湾重演，造成房价暴起暴落，贫者愈贫、富者愈富，这是非常重要的观察点。

　　当然，因为签署EC－FA，台湾经济好转，民众收入上升，导致房价上涨，这是情理中的事；但是房价涨幅不能离谱，偏离经济增长，造成民众好不容易累积的财富被政府、财团掠夺，并留下房市泡沫之忧。

房价上涨压力可防可控

　　庄孟翰表示，全台湾除了台北市之外，其余各县市住房都是供大于求。2009年，全台共有780万家庭户，而住宅总量有784万户，总体来说供需大致平衡，并且供略大于求，房价上涨压力不大。

　　然而从地区分布来看，房市极不均衡，北部太热，南部较冷。根据岛内的住展杂志统计，2007年全台预售房售价1.15万亿元，其中北部地区9000亿元，台中地区1500亿元，高雄地区1000亿元；2008年全台降为1万亿元，北部地区约8200亿元。

　　庄孟翰说，45%的台湾人口集中在新竹以北的北部地区，因此房地产市场重心在北部，而台北市与台北县人口占台湾总人口28﹪，成为重心中的重心。在台北市台北县中，台北市是中心，该市又以大安区、信义区为最精华区块，全台“地王”几乎都出在这里。

　　因此，台湾房价压力主要来源于台北市，庄孟翰建议当局要均衡发展北、中、南区域的房地产，并积极构建大台北生活圈，让工作在台北市的人口适度转向邻近的台北县、桃园县等地居住。

　　另外，台 “行政院”决定，在大台北地区捷运沿线推出一坪10万元的平价住宅，并持续推出“青年安心成家住宅补贴”与“中低收入户住宅补贴”的优惠贷款方案，藉以平息民怨。

　　3月11日，台“央行”总裁彭淮南表示，台“央行”会持续收拢游资、管制银行放款，提高投资客成本，借此抑制房价。台“经建会主委”蔡勋雄指出，为避免过高房价，对自用住宅应采轻税，但对投资和投机的非自用住宅，则应课以重税，调高“非自用”住宅地价税或房屋税。