台海网1月13日讯（海峡导报记着 鲍娜 孙春燕）调控、新“国八条”、“厦八条”、限购、土地流拍、房产加名、中介关门潮……2011年的楼市堪称一部情节跌宕的大片，各种政策争相落地，几乎整整一年就没消停过。这一年中的变化和热点实在太多，让人目不暇接，也让开发商焦头烂额、疲于应对。
2011年，房价从“假摔”逐渐沦为“真跌”，舒缓了百姓们的焦虑；而开发商打折促销换来的是老业主的抗议。还会继续跌吗？什么时候买房最合适？答案也许只有政府知道……
成交 竟然不降反升
回顾刚刚过去的一年，国家和地方密集出台各项调控手段，让开发商应接不暇，也让诚心诚意要买一套自住房的购房者无所适从，一片茫然。
去年2月出台的 “厦八条”，“本地限三外地禁二”的限购令，让自2009年以来就一路红火的厦门楼市大幅降温。直至去年二、三季度，一些岛外大盘集中入市，刺激刚性需求集中爆发，住宅成交量又再次上扬。但进入10月下旬后，在严控与资金链趋紧的双重压力下，厦门楼市又显疲态，成交量价明显回落，开发商从 “明折暗降”的“假摔”逐渐沦为“以价换量”的“真跌”。
不过，在空前严厉的调控下，厦门住宅成交量依然小幅上升。统计数据显示，2011年厦门全市共成交商品住宅21461套，不但相比2010年没有下降，反而增加约11%，几乎成了楼市版的“猪坚强”。
这主要受益于岛外楼市。数据显示，2011年厦门岛外住宅成交16176套，占全市住宅总成交套数的75%。
不过，虽然从全年数据看厦门楼市表现 “坚强”，但随着“金九银十”期待落空和年末降价潮的涌现，市场各方纷纷表示看空未来，厦门楼市在一片“过冬”轮、“拐点”说的联合夹击下，“寒”意阵阵。
房价 进入“拼跌时代”
2011年2月“厦八条”落地后，3月岛内外一批楼盘集中开盘，众多开发商不约而同地大打“促销牌”，力推“限时房”、“特价房”、“大秒杀”，厦门楼市由此迎来自2010年“4·17”调控新政后的最大促销潮。
不过，这些只是表象，玩的都是噱头，房价由“假摔”进入实降，历经了半年之久。
去年国庆期间，湖边水库融景湾楼盘，高调宣布降价。该楼盘部分单元起价从开盘时的23000元/平方米降至16000元/平方米，降幅达30%以上，一时吸足了市民的眼球。紧接着，又有两楼盘打出 “降价、巨惠”的口号。不过，导报记者随后调查发现，这些楼盘玩的依然是噱头。
盼啊盼，刚需族从年头盼到年尾，终于在去年12月等来了厦门首个实质降价楼盘：12月8日，岛内的源昌·君悦山从原来均价2万多元/平方米，降至14773元/平方米起，一时引发抢购热潮。在这之后，万科·金域华府、禹洲·中央海岸等楼盘也相继跟进，厦门房价自此迎来“拼跌时代”。
据不完全统计，从去年12月至今，厦门出现实质降价的楼盘近20个，降幅少则10%、多则超过25%。新年伊始，厦门又再明确表态，限购政策2012年继续延期，这让市民对房价下降又多了一份期待。
卖地 收入骤降五成受楼市严控影响，开发商缺乏市场信心，拿地热情不复当年。
统计数据显示，2011年厦门实际挂牌出让土地64宗、成交57宗，其它8宗流拍、1宗退地。表面看基本完成目标，但仔细分析却不难发现，在成功“嫁出”的57宗地块中，有33宗是以底价成交，其它24宗也仅溢价20%。而从实际成交土地面积看，2011年，厦门实际成交土地面积258.4公顷，与2010年相比土地成交面积下跌39.5%；全年土地出让金收入为139.178亿元，尚不及2010年的一半。平均楼面地价2729元/平方米，同比下降超过两成。
在去年12月的两场土地拍卖会上，多宗拟出让地块因无人报名被终止拍卖。2011年的最后一拍冷清收场，也显示出受调控影响，开发商资金链紧张，拿地更加谨慎。
二手房 遭遇惨淡一年
相比新房销量上演“楼坚强”，2011年的厦门二手房表现得更为惨淡。
刚刚过去的2011年，厦门二手房成交量创下3年来最低，同比2010年下滑近三成。厦门国土房产局统计数据显示，2011年厦门全市二手房成交量为24671套，同比2010年的34215套下降27.9%。
业内人士分析指出，限购后二手房业主卖出房产后买进受限，同时国内缺乏投资渠道，房地产仍是储存财富的重要形式，因此业主普遍惜售，且多数业主的报价较为坚挺。并且相比新房的灵活降价，二手房受制于营业税新政、房贷对房龄和面积“挑三拣四”等因素影响，买方观望情绪浓厚，导致二手房成交量大幅下滑。
与此同时，二手房价也出现了回落，国家统计局数据显示，9月、10月份厦门二手住宅价格环比持平，但11月份环比下跌0.5%。值得注意的是，12月伴随着厦门多家开发商相继开始降价，逐渐让二手房业主普遍接受了房价下降的客观事实。统计数据显示，11月二手房挂牌均价环比下跌3.03%，12月环比下跌4.91%。
“厦门二手房的价格，虽然从去年9月起就有部分投资客开始增大议价空间来尽快脱手，但是大部分二手房的价格还是比较坚挺的。到11月份中旬以后，二手房的价格开始出现比较大范围的松动，每套讲个5万元、10万元很普遍。”一位业内人士透露，11月份厦门二手房的实际成交均价环比10月份下跌了10%左右，而进入12月份以来，成交价环跌幅度又扩大5%左右。
中介业 涌现关闭寒潮
二手房成交量的持续低迷，靠佣金生存的厦门房产中介的生存环境也越来越严峻。2011年，中介转卖一手房、上街举牌拉客等现象频繁出现，但还是未能避免“关店潮”出现。
从2011年初开始，厦门陆续出现中介关店的现象，到了11月，“金九银十”的预期落空直接掀起新一轮的“关店潮”，特别是在岛外，更是随处可见刚刚关闭的房产中介门店。业内人士估算，在这一阶段，厦门2000家房产中介门店关了200多家，占10%左右。而2011年全年，至少有20%的中介门店倒闭。
不仅中小房产中介，甚至部分知名的老品牌中介也开始关店，丹厦房产就是其中一员。丹厦相关人员表示，由于很多门店连续出现“零成交”，公司决定选择性关闭部分门店，数量估计有20多家。
“关店潮”的频现在业内人士看来并非坏事，他们认为，“关店潮”的出现正是行业洗牌、资源整合以及行业主管部门提高入行门槛的好时机，同时，现阶段二手房市场冷淡，迫使中介从业人员不得不提升自身的素质，为买卖双方提供更加优质的服务，以获取更大的成交几率，也正是房产中介行业让市民更加认可的好机会。
年度观察
新一年楼市迷雾重重
折腾的2011年已经远去，2012年楼市又将何去何从？这个民众关注的谜团，在房产专家眼中，答案也不尽相同。
城市年轮董事长张文彪认为，本轮调控已进入价格下行阶段，2012年上半年是博弈的关键时间，部分楼盘还将出现降价促销行为。该阶段新推出的项目都将理性定价，从而形成楼市的阶段性底部。但刚需将重新托起楼市，出现量升价稳的局面，所以2012年楼市仍是由刚需筑底的 “平底锅”走势，不至于全面崩盘。
而在地产评论人程凌虚眼中，2012年楼市迷雾重重，各方博弈加剧，拐点难辨。“如果2011年的严厉调控能在2012年继续，市场会在上半年继续低迷，下半年趋于企稳。”在他看来，如果今年上半年经济增速剧跌，不排除调控放松的可能，首套房贷优惠将首当其冲。
虽然专家们看法有所差异，但至少有一点可以肯定：房地产暴利时代即将成为过去。程凌虚直白地说：“阿猫、阿狗都能挣钱的日子将一去不复返，新的一年，将会不断有地产企业在新一轮洗牌中被淘汰出局。”
