□开发商处于强势地位,有房不愁卖。
□开发商可以这样操作:报价过高,偏离实际市场价,为其未来价格上涨作铺垫。这样的“高报低开”不仅让一房一价的政策变了样,反而会造成房价上涨的预期。
国家发展改革委5日曝光十余家房企未全面执行一房一价规定,并表示将予以处罚。专家认为,如果罚得太轻,对违规者来说影响不大,今后依然会我行我素。另外光靠“罚”还不够,应多部门联动从源头来解决一房一价执行难的问题。
国家发展改革委日前要求,从5月1日起商品房销售实行一房一价,但通过对北京市30多家房地产开发企业在售楼盘明码标价执行情况进行调查和检查后发现,包括北京中海豪景房地产开发有限公司、北京中信房地产有限公司、保利(北京)房地产开发有限公司、中铁房地产集团、中化方兴置业(北京)有限公司、北京市城市开发集团有限责任公司(该公司隶属首开股份)在内的十余家房企并未全面执行。国家发展改革委称将予以处罚,并持续跟踪相关企业整改情况。
一房一价目的就是要求商品房价格透明,但为什么在执行中会这么难?专家认为这还是与市场环境有关,开发商处于强势地位,有房不愁卖。卖方市场的地位不改变,开发商的服务意识就不会提升,购房者也别想享受“上帝”的待遇。
“上有政策,下有对策,如果惩戒力度不够大,开发商违规成本远低于获利,那么一房一价的规定就会形同虚设。”上海德佑地产研究主任陆骑麟认为,执行一房一价规定后,开发商对项目的报价有可能会过高而偏离实际市场价,为其未来价格上涨作前期准备,这样“高报低开”的结果不仅让一房一价的政策变了样,反而会造成房价上涨的预期,让楼市调控难度更大。
自2010年以来,楼市历经四次宏观调控,虽有成效,但“抗药性”也越来越强。事实上,一些地方早已实施一房一价及打击囤地、捂盘惜售行为的措施,但效果并不明显,一些开发商拒不执行或者在执行中大打折扣,监管部门也是心有余而力不足。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,调控政策必须有连续性和联动性,即从土地、税收、金融、市场等各方面打出“组合拳”,而各项调控政策之间也要联动,不能“头痛医头,脚痛医脚”。一些专家甚至建议,应当从资金、土地这两个根源入手,从严限制违规开发商贷款和拿地。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭告诉记者,一房一价主要是进一步规范市场行为,控制乱涨价。政策的本意并非为了控制房价,因此一房一价对抑制房价作用并不大,但调价门槛提高对防范开发商“坐地起价”仍有积极意义。
中国房产信息集团分析师薛建雄认为,目前开发商大都是“少批量多批次”的开盘策略,少批量推盘能营造良好的销售势头,而且开发商也可以借此试水市场。《商品房销售明码标价规定》明确规定,对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,严格按照申报价格明码标价对外销售。“这对捂盘惜售、虚假销售、哄抬房价等违规行为将起到严格限制,但关键还是要看执行情况。”
百万房价还不如超市日用品透明
这些年房市屡屡被调控,结果却是越调越高。对房产销售的规范,也不是一年两年,网上公示、禁炒楼花,再到房价公示。房地产似乎成了水泼不进的“独立王国”。房产市场成了畸形市场,一边是畸高的价格,一边是混乱的交易制度,弊端丛生。
动辄上百万元的房产交易,其规范程度还不如卖日用品的超市。《价格法》规定得很明白:明码标价。那边,超市商品刚被允许不用每件都贴价签；这边,房地产还不能做到明码实价。
古人说:“药弗瞑眩,厥疾不瘳。”不下重药,病不会好。如今的价格公示,连行政干涉都谈不上,只是在要求明码实价,规范市场交易程序,却还有人敢以身试法,这就是在挑战执法者的决心了。
