投资少 泉州多为分布式长租公寓
7月18日，由泉州城建集团打造的“城建·青年公寓”首批150套长租公寓产品正式投入市场，来泉就业创业的青年人才可实现“拎包入住”。这是泉州市首个采用装配式内装技术进行室内精装项目。
近年来，随着房地产业发展，长租公寓投资市场也逐渐繁盛。自2015年始，国家大力推动住房租赁市场发展；2016年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的出台，为房屋租赁市场提供规范指导，2017年也有政策给予租赁企业税收和土地等优惠。
有业内人士表示，虽然长租公寓的市场体量很大，但并不是所有投资者都能有资格分食这块蛋糕。房地产领域作为标准的重资产投入领域，所需要的资金量极为巨大。也因此，长租公寓主要发展出了两种类型：一种是集中式长租公寓，一种为分布式长租公寓。
集中式长租公寓是指企业对独栋商业楼或其中数层进行统一包租改造，或房地产商自建公寓，运行类似于酒店的管理系统，有相对完善的服务和安全保障。虽然前期投入资金较大，但较易形成规模效应，注入品牌理念，较有市场前景。比如鲤城区中骏商城的方隅公寓、石狮市的龙湖冠寓。
至于分布式长租公寓，即企业或房地产中介从不同的房主获取房源，并进行改造出租。这种房源较为自由分散，能为租客提供更多选择空间，满足其多样化装修需求；但商家难以进行标准化改造，管理成本较高。记者调查发现，泉州更多的是分布式长租公寓，经营者多为中小房屋租赁企业甚至个人。
依托写字楼 多为安置房改造而来
记者在租赁网站上搜索发现，泉州长租公寓多分布在丰泽区的安置房小区，其中又以浦西万达附近为主。“这一带写字楼多，白领多，安置房也多，而且安置房租金便宜。”长期从事房产中介的陈女士介绍，许多房东有多套房子，就出租给一些公司经营长租公寓，有的则自己装修经营。
记者了解到，某公寓管理公司泉州分公司在御殿花园小区交房时，就与御殿花园和周边的草埕花园等小区签约租房。仅御殿花园小区，该公司就租下几十套房屋，统一将套房改造成单间，用于出租。该公司在浦西商圈周边多个安置房小区都有签约租房，总计1000多间。
长租公寓配套比较好，能够满足青年对生活品质的要求。
问题
不规范发展带来诸多隐忧
长租公寓火热的同时，也带来了不少问题。违法改造或不科学装修的长租房具有严重的安全隐患，引发了不少纠纷。各地与此有关的新闻时有见诸报端。本月17日，“新华视点”就曝光了北京上海一些租客反映自如公寓存在质量问题。
记者走访泉州不少长租公寓发现，不少业主单位为了利益，私自进行不规范改造，在御殿花园、天怡花苑小区等都存在“房中房”的改造现象。
为更多获利违规改造分隔套房
御殿花园位于泉州市区田安大桥北侧附近，小区许多套房都被改造成长租公寓。在3号楼一套长租公寓内，原本相连的客厅、餐厅被隔成两间，客厅阳台还多了个卫生间。一番改造之后，原本100多平方米的两房两厅，变成了四间相对独立的单身公寓。
在不远处的宝洲街天怡花苑小区，记者发现也有不少套房改成“房中房”，原本宽敞明亮的大厅变成了一条狭窄昏暗的过道。记者看到，其中一套房内，原本的室内墙壁都被打掉了，取而代之用实心砖新砌了5个隔间，每个隔间都带有一小间卫生室。房子里的地板上横七竖八地铺设了众多水管和线管，过道的墙壁上有一个大的水表箱，装着五个水表。
在华大街道华城小区里，记者在6号楼的一户120平方米的房子里，也发现了这种情况。房子被分隔成5间房，墙上安装着5个电表，洗衣机和厨房都是公用。记者拨打了房东电话求租，他表示自己专门做长租公寓，手上有好几套房子“隔间”，“现在空出一间，生意很火，要的话要早预定。”
早在2011年，住建部就出台《商品房屋租赁管理办法》，对市场中将房屋分拆、隔断的群租行为明令禁止。这种采取“隔断”以实现租金最大化的行为，容易带来各种隐患，给市民生活和部门监管带来种种难题。
“套房整套出租不好租，获利空间小，改造后单间分租获利才多。”做长租公寓的庄先生向记者算了笔账，一套146平方米的房子房租2900元，加上物业费就要3000元。如果整套转租也就3500元。如果改造成单身公寓一间间租出去，一间能租1000多元，五间就有五六千元的收入。
庄先生介绍，目前在浦西商圈周边各小区内，和业主签约租房，进行装修当“二房东”的公寓运营公司还有不少，也有其他住户或者业主私自改造套房。这些单身公寓的租价均在800元至1500元不等，每套改造隔间都有不少利润。
安全隐患大物业管理问题也不少
违规改造，必然带来不少的问题。去年年底，本报就曾对天怡花苑小区存在的违规改造行为进行了曝光，当时丰泽区住建局立即责令业主单位进行了整改。
“违规改造带来了建筑安全、消防问题、噪音扰民等问题。”走访中，御殿花园小区业主刘女士向记者反映，她经常听到居民在抱怨长租公寓改造带来的问题。她说，改造期间噪声扰民，影响居民作息生活；多人同住时胡乱插电，易造成电压负荷过大；管道的不规范铺设也会产生房屋漏水的问题。
此外，小区租户多，也容易给小区管理带来许多问题。
记者走访中发现，浦西不少安置房小区里改造套房，每天工人随意进进出出。
“小区人员混杂，也不知道哪个是业主，哪个是租户，大部分租户都是没有登记的。长租公寓多了，管理起来难度也大。”几位在楼下聊天的阿婆告诉记者。
“自从一些长租公寓投入使用以来，小区垃圾增多，垃圾箱供不应求。进入夏天来，如果打扫不及时，味道就很大，居民意见多。”一名小区物业管理人员介绍，这还只是其中一个问题。租客增加，也会带来公共停车位的不足，导致业主停车难。种种问题，就容易导致业主与租客出现纠纷，影响小区和谐。
长租公寓多为合租
整治
严查违建和违规装修
近日，由梦想归谷公司负责装修的御殿花园4栋203室，阳台私设卫生间，墙上面镜等配套设施已安装一半，被相关部门的执法人员当场用铁锤破除。
“没有防水位置增设卫生间属违规，墙体又砌在楼板上，会影响建筑主体和承重结构。”丰泽区住建局相关执法人员介绍，该局开出整改通知单，要求15日内整改完毕。
《中华人民共和国住房和城乡建设部令(第6号)》第八条指出：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
同时，每个房屋出租人都要将出租房屋依法备案并按照规定登记承租人的基本信息，否则将依法受到处罚。按照《治安管理处罚法》第五十七条规定，房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住，或不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，处200元以上500元以下罚款。
对于长租公寓乱象，丰泽区住建局相关工作人员表示，目前，法律法规对房屋室内装修的隔间没有具体要求，但有明确“不得改变或增设卫生间空间”，他们为此也多次召开协调会，严格要求各“二房东”及业主合法装修，包括梦想归谷在内的多家公寓管理公司都参与会议。部门已经严格要求物业与小区业主、装修公司签订三方协议，一旦发现违反相关规定，物业可以及时责令整改，直至采取措施使其停工，包括停水停电，禁止装修材料及施工人员进场。如果业主拒不配合，他们将启动行政处罚程序。
据悉，此前在丰泽区政府的牵头下，浦西片区成立紧急处理中队，由泉秀街道作为责任单位，专门处理违建和违规装修。如有回潮，住建部门将联合城管执法部门做进一步处置，如果违规装修房屋的业主拒不配合，今后房屋办理产权证将不予通过。
引导
发力住房租赁市场“补短板”
本月18日，中国住房和城乡建设部公布2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，共计16个城市。
根据官方今年年初发布的方案，中央财政将对确定的示范城市给予奖补资金支持，用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等与住房租赁市场发展相关的支出，示范城市可以自主确定资金使用方案。
国内知名财经媒体分析称，发展租赁市场，除了增加租赁房源供应外，存量房源的整合也有赖于各类市场主体积极参与，一些企业运营的长租公寓就是其中之一。
租赁试点财政支持政策的出台，有利于各类社会资本加快进入此类市场。
提醒
谨防二手房东带来的纠纷
在长租公寓的发展中，二手房东经济纠纷一直存在。国内一些长租公寓投资方“爆仓”跑路，租客房东齐受伤，留下一地鸡毛，引人深思。
“租客查找房源信息时，要尽量通过大型品牌中介机构或政府搭建的房屋租赁公共服务平台等正规渠道。”长期从事房产中介的陈女士介绍，明显过低的租金或零佣金，不是圈套就是房源有问题，租客应该多留点心眼。毕业生在租房前最好先比较一下邻近房屋的市场租金水平，明显低于市场租金的房源信息需提高警惕。
同时，租房时要确认出租人是否为房东本人，还要注意查看房东是否与属地派出所签订了治安责任保证书，并进行实地查看，不要租住存在违规改造嫌疑或有安全隐患的房屋。
如遇上纠纷，可拨打当地市民服务热线，或向房屋所在地的公安机关等相关部门投诉举报，也可通过调解、仲裁、诉讼等手段，依法维护自身合法权益。
