高增长瓶颈
根据万达集团工作报告，2015年总收入2901.6亿元，同比增幅达19.1%。集团旗下几乎所有版块都超额完成了业绩目标，其中文化、院线、旅业的同比增幅均在40%以上。而以重资产为主的万达商业在过去一年仅完成4.4%的收入同比增长。
这部分恰恰是万达过去所倚重的，问题显而易见。万达商业旗下来自地产业务合同收入为1640.8亿元，占到集团总收入的一半以上。而其他如租金、酒店等收入虽然增长迅速但金额却并不突出。
万达多年来靠着商业配套住宅和商铺销售反哺商业运营的模式快速做大，将红旗插变中国。可以说，正是这种模式成就了万达如今的规模，但在房地产这个周期性行业面前，靠一味复制来保持高速增长显然不可能。
一位万达的基石投资人早在一年前就曾对界面新闻记者表示，对万达最大的担忧就是它的可持续增长性，“不断复制，最后难道复制到天上去？”这种观点代表了一批投资人对万达的看法。
更为严峻的是，过去的模式不仅难以维系高增长，甚至还可能带来更大的风险。万达2016年计划新开55个万达广场，这比2015年翻了整整一倍还多，到今年底，全国万达广场的数量将突破180个。
截至目前，我国100万人口以上的城市为142个。而按照万达广场选址的标准：建筑面积不低于8万平方米，项目辐射人群不少于40万人。这意味着要想实现目标，万达需要下沉到更加偏远的区域。但当下中国房地产最大的问题，就是二线以下城市的供给过剩，住宅市场短期面临的去库存压力巨大。销售速度直接决定了资金周转，万达将很难再复制以往低价拿地、快速开发周转的发展模式。
“成于斯者毁于斯”，在楼市白银时代，房地产已经无力担当万达这艘航母的增长引擎。王健林给出了两个药方——万达广场还要建，但我不出钱了，未来房地产收入将持续缩减至集团总收入的1/3，所谓轻资产；把优势兵力转移到新型服务产业，包括金融、体育、文化、旅游、院线等等。
轻资产
未来10年打造1000座万达广场，不再继续拿地开发，该怎么做？
按照王健林的思路，万达未来最值钱的应该是品牌。靠品牌输出和运营服务来支撑收入与规模扩张是他为万达商业指出的道路。
现在看来，万达为它的轻资产模式设计了两条路线。其一，是在未来的万达广场建设中，所有涉及拿地、开发等投资将交给外人来做，万达仅负责品牌输出，招商、设计以及运营。项目租金七三分成，万达占三成。2015年，北京、大连等地已陆续签约三个采用这种模式的合作项目。
其二，万达将陆续把以建好的万达广场以成本价卖给投资者。在收回开发投资之后，继续参与运营，租金同样七三分成。在今年开业的25个轻资产万达广场，有20个已签署协议。
这两种模式实际上原理相通，万达正想尽一切办法缩减其在房地产一级市场的投入。而这不仅可以降低成本，还能在维持收入的同时继续实现其1000个万达广场的计划，继续掌握依附于万达广场的商业资源和客户资源。
但现实并非如此简单。按照王健林的2015年工作报告，万达广场租赁收入144亿元，完成年计划的101.1%，同比增长30.7%。但万达广场一直存在的问题是，其中有将近1/3的面积租给了关联企业。2014年的数据显示，租金收入中，万达百货占24.95%、万达影院占4.14%，最新的数据尚未公布。
关联交易问题是轻资产时代必须解决的问题。以往，只是万达自己左手倒右手，但现在引进了外部投资人，关联企业的租金怎么收，投资人对万达出租、管理的约束力是否足够？投资人能否从商业物业投资中获取稳定的回报，将决定万达轻资产模式能否拥有持续的复制能力。
王健林眼下正在力推这个模式，显得信心十足。“轻资产万达广场的租金收益超过两位数，投资者表面看只拿到7%左右的回报率，但投资者自己买地投资可能还不如万达7%的租金回报率高。”
2015年北京、大连等地已陆续签约的三个合作项目，将成为轻资产模式的试金石。2016年，这几个轻资产万达广场将陆续开业，它们能否在租金收益上达到王健林许诺的目标，在管理上得到投资者的认可，将检验这一模式的生命力。
