《中国经济周刊》实习记者 李妍I北京报道

　　当保监会正式放开允许保险资金投资不动产的闸门，早已积蓄了大量资金的保险企业就如同久困之兽，势在席卷整个房地产业。

　　2010年末，泰康人寿、生命人寿、阳光保险、安邦财险等八家险企一起扎堆竞购北京CBD核心商务区的六宗地块，还分别报出最高价，颇有“大佬”的姿态，其凶猛甚于开发商。

　　记者采访的多家咨询机构都认为，虽然险资进入楼市尚处在前期筹备阶段，但2011年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家——房地产“老大”或改旗易主。

　　商业地产争夺战

　　2010年9月，保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》(下称《办法》)正式打通了保险资金进入不动产投资和股权投资的两大渠道。

　　短短4个月后，据平安集团旗下平安信托总裁办秘书石玉磊透露，截至12月初，各大保险公司到中国保监会报批的重大不动产投资项目已经超过110单，而在这110单项目的背后是近5000亿元的可投险资。

　　国金证券保险业分析师王刚认为，保险业已经展开了一场争夺不动产资源的大战，保险巨头将成为房地产行业的“大户”。据他估算，未来约有7000亿元的保险资金可以用于投资商业地产。

　　“这个数字显然比较保守。”泰康资产高管人员认为，2010年下半年的动作仅能视为试水，2011年开市之后才是真正的大宗投资。“泰康的计划规模包括已披露项目已经达到了157亿元，但这也只是开始。”

　　险企为何如此青睐商业地产？

　　一位业内人士指出，随着保险资金规模的不断增加，保险资金配置的压力也在不断增大。“受楼市连续调控影响，商品性住宅市场遭不小打击，但商业地产却成了资金的避风港，据估算，商业地产的收益率为5%～8%，且比较稳定。”他认为，随着保险资金的大量注入，商业地产持续升温势不可挡，未来商业地产的价格必定一路上涨。

　　养老社区悄然布局

　　开闸之后，商业地产的跑马圈地颇受关注，而另一边，筹划建设养老社区的诸多险企也已悄然动手。

　　据悉，合众人寿投资80亿元的“合众人寿健康社区”一期建设已经正式动工，首期动工面积约800亩，未来还将逐步扩大规划，显然，合众人寿对该项目寄予了厚望。“这将是新的经济增长点，也是确保险金投资受益的砝码。”合众人寿公关人员评价说。

　　中国人寿(21.38,0.08,0.38%)则规划了养老社区“一南一北”的格局。中国人寿董事长杨超曾高调宣布，在河北廊坊斥资100亿元购地超万亩拓展养老社区项目，在海南，将建设遥相呼应的“养老度假村”。

　　中国人寿相关人士透露说：“作为特大型金融企业，我们受到各地的热情接待，会谈主要议题就是引入保险资金投资地方养老社区建设，如要开展不动产投资，仅从地价上就能得到不少优惠。”

　　此外，泰康人寿也成立了弘泰老龄产业投资管理有限责任公司，负责养老社区的建设，现已投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩土地。

　　与此同时，泰康人寿又计划买下上海崇明岛上的数千亩地，用于建设高级养老社区。“相关项目拿地顺利，开发理念也获得当地政府认可，说明有良好前景。”泰康资产高管人员认为。

　　对于险企突然热衷于养老地产的潮流，王刚认为，“这是醉翁之意不在酒”。“养老社区的用地性质是经营性的还是非经营性的？是协议转让还是招拍挂？险企是否有变相介入住宅开发之嫌？如果险企想打‘擦边球’，那么保监会肯定会出面治理，这样的话，养老社区就成了一步险棋。”

　　“自用”与“融资”蹊径

　　“进入商业地产需要投入大笔资金，要求较高，开发养老社区需要配套建设，风险也不小，‘自用’则是‘曲线救国’了。”王刚认为，中国平安(56.87,0.71,1.26%)以自用为名在北京、上海、成都等地连连以低价拿下数地不失为明智之举。

　　当然，“自建办公楼”的不只是平安信托。中国人寿浙江分公司也以“抄底价”竞得浙江杭州的商业金融中心地块。平安财险与瑞安建业达成协议，以7.18亿元收购了成都中汇广场二期项目。人保集团与北京西城区有关单位签下了40亿元的意向书买下首都时代广场。

　　“尽管这些地产标明了‘自用’，但是也可以以项目的方式变相投资。”王刚指出，中国平安就以自用的名义购买了大量地产项目和土地，平安置业主要作为项目的具体实施方，而平安信托则以融资平台的身份进行募资。

　　这样的话，中国平安就可以以增资扩股的方式扩大平安信托股本，鼓励第三方合作，或者通过对平安置业提供担保贷款，为其房地产投资业务提供充足的资金。“平安信托的税后利润相当于其管理资产总额的0.5%～1%，而房地产类的信托产品则能带来高达2%的费率，这为公司带来了可观的利润。”王刚说。

　　“曲线”除了在自家绕，也可以跨行业绕，只要能到达目的地，就都是成功线路。

　　近日，中国太平发布公告称将斥资2.16亿元购入深圳福田燃机电力公司30%股权。据了解，该公司原用作设置燃气发电机的地块，将计划发展作高端产业用途。中国太平称，长远而言，将可享受该地块的资本增值潜力及租金收入潜力。

　　“这一招实在是妙！”王刚感叹，“2005年，这个公司就停止热电业务了，地块才是它的重要资产，中国太平一箭双雕，横跨了不动产和企业股权投资两个领域，这充分体现了中国险企的经济实力、商业智慧和对不动产领域的热情。”

　　除此之外，一些险企还打算借力于房产开发商，实现“全程合作”。“他们邀请开发商积极拿地建楼，然后为保险公司量身打造可收购的商业地产项目。这是一个磨刀不误砍柴工的事。”泰康资产一位高管透露说，中国平安、中国人保、太平洋保险等公司都在近期接洽商业物业项目，甚至致力于设立专业化的投资平台公司和打造地产开发团队。

　　“‘购地热’肯定是大势所趋，就看谁动手快了。”王刚认为，“险企在房地产行业的投资将在明年达到全盛期，这对于两个行业来说都是极大的变动。”