据人民网报道 我从去年10月就开始看房了，兜兜转转大半年，一直没下决心。但一过完年，就觉得上半年非买不可。最后算上税比原来每平米少花了至少2000.”虽然已经过去两个多月了，可说起他4月末买房的经历，小李仍然兴奋不已。
历时8个月的多方博弈
前奏：犹豫 观望
中国有句成语叫作“安居乐业”,住得稳定舒适，工作起来自然也身心舒畅。大学一毕业就扎根北京的小李厌倦了被房东呼来赶来的租客生活，决定在京购置一套自己的房产，一方面稳定身心，另一方面为将来结婚作准备。去年下半年，楼市持续陷入低迷。过去的“金九银十”,开盘购房现场可用人山人海来形容。但去年10月，尽管开发商纷纷推出预定减免、打折等优惠措施，看房人、购房人仍是寥寥无几。当时，小李也和市场上众多购房一样，犹豫观望着。
“当时有个四环附近的楼盘开盘当天推出付2万定金抵10万购房款的优惠活动。我当时挺心动的。但再一考虑还是觉得心里有点慌，觉得房价会跌，或者开放商撑不住，稍后又推出更优惠的销售策略，那我就亏了。所以思来想去还是没有下定金。”
事实印证了小李的顾虑。据国家统计局按月发布的《70个大中城市住宅销售价格月度报告》显示，北京新建商品住宅价格指数自2011年9月以来，环比连续下降。而同期全国70个大中城市中，价格较上月下降的城市逐月增多：9月29个，10月34个， 11月49个，12月52个，“降价潮”呈现逐步蔓延趋势。
正曲：伺机 出手
卖家：“出血”让利
实际上，楼市低迷的气氛一直延续至今年。
自2012年1月以来，中央继2011年的“国八条”之后又连续出台多项关于房价的调控政策，并严控地方微调“小动作”, 显示了其打压“楼市泡沫”的决心。
2012年2月，温家宝总理强调房地产调控目标，表示要促使房价合理回归，促进房地产市场长期、稳定、健康发展。3月，温总理首次提出房价与居民的收入相适应，即合理的房价收入比。针对部分城市楼市成交量“回暖”,地方政府借“稳增长”之名“微调”,住房与城乡建设部（下称“住建部”）2月首次表态严令各地方不得擅自调整房地产政策。仅隔数日，住建部再次强调，房地产调控长期短期都不动摇。4月到5月，从总理到住建部此类关于楼市调控不动摇的重申愈发密集。
在中央政策步步“逼紧”之下，开发商们不得不接受“以价换量”的销售策略，以求出清盘、去存量。
记者注意到，今年1-6月全国商品房销售额增速明显不及销售面积增速。而像万科、恒大这样的房企2012年上半年的总销售面积较2011年同期都有所上升，但总销售金额却下降了。这意味着这些房企旗下楼盘的平均单位面积销售金额（均价）下降。记者根据CRIC（中国房地产信息集团）数据计算得知，今年上半年销售额排名前十的房地产企业在平均单位面积销售额（总销售金额/总销售面积）同比均有大幅下降。其中龙湖地产、绿城中国和万达集团分别以34.15%、27.63%和18.56%的降幅位列前三。由此可见，开发商急于出清已开发楼盘，“以价换量”、回笼资金的意图明显。
以海口某主打温泉海景的别墅公寓楼盘为例，今年1月上旬就出现6.4折的购房优惠，远低于其他推出优惠楼盘7折以上的优惠。而到1月下旬，同在海南同为旅游地产的某精装楼盘推出几近半价的5.2折优惠。此后，全国各地的开发商均推出不同程度购房优惠，力度大的普遍达到7到7.5折。
与此同时，房地产开发投资增速持续探底。2012年1-6月全国房地产开发投资30610亿元，同比增长16.6%,延续了2011年8月以来增速连续下滑的态势。其中，住宅开发投资同比增长12.0%,增速回落1.6个百分点，明显放缓。
据交通银行金融研究中心分析，库存和调控压力迫使开发商谨慎拿地，投资扩张冲动受到一定程度的抑制。随着调控持续深化，住宅开发投资增速将持续放缓。
房地产开发投资分物业同比增速
买家：刚需“抄底”
在中央、地方和房地产开放商关于楼市调控几进几退的较量中，小李作为众多刚需买家之一也渐渐从年初的观望转变为积极地寻求适合房源，下定上半年买房决心。
这一转变的最后推手就是首套房贷款利率恢复基准利率。“去年很多银行都不批房贷了。但过了年，我听说首套房贷利率不仅不上浮，而且还可能打折。这样一来，有需要买房的人肯定会比去年多，房价说不定就会渐渐回升一点。所以我觉得趁楼市完全回暖之前把房子定了，差不多能算是抄个底。”其实许多类似的刚需族和小李想法相似。据小李介绍，他们单位同一部门就有另外两个同事和他差不多时间买房。
国家统计局的数据显示，在央行6月8日下调存贷款基准利率之后，6月全国商品住宅在销售额和销售面积上较1-5月都有明显上升。与2011年相比，2012年1-5月全国商品住宅单月销售额与销售面积都明显低于去年的月平均数值，而6月单月销售额5313亿元，销售面积9789万平米，双双超过去年4051.58亿元和8085万平米的月平均值。中国指数研究院百城价格指数也显示，6月全国百城住宅均价为8688元/平方米，环比上涨0.05%,是该指数自2011年9月以来连续9个月环比下跌后的首次上涨。另据7月3日上海易居房地产研究院发布的《7月10大城市住宅成交报告》显示，6月份10大城市的住宅成交量创下近17个月新高，一、二线城市成交量同比增幅均超过30%.
据中国指数研究院发布的《2012上半年中国政策评估报告》显示，上半年成交量价总体回升主要由刚需市场释放和地方微调两因素促成。首先，受调控政策影响，2010年与2011年一二线城市商品住宅成交量下降幅度较大。而今年以来，随着首套房贷利率松动，降息等等政策影响，积压的刚需得到释放。2009年以来，除北京外，城市90平米以下户型成交套数逐年提高。数据显示，上半年，涉及微调城市商品住宅成交量平均同比增幅40%,而6月更高达104.5%,远远高于未微调城市1.3%和44.8%的水平。这表明，楼市火热与否尽在政策掌握之内。一旦房价偏离调控预期，价格泡沫出现增长，则新一轮打压政策很有可能紧跟其后。
后市博弈继续
事实上，6月以来，中央已经开始以前所未有的力度强调打压房地产泡沫的宏观调控大方向坚定不变：要保证刚性需求，抑制投机炒作。
7月7日，温家宝总理强调目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。7月13日，国家统计局发言人表示，尽管房地产的主动调控在短期内是影响我国经济增长速度下滑的一个重要原因，但“我们要进一步完善房地产调控政策，进一步巩固房地产调控的成果”.7月19日国土部、住建部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，其中“抑房价、限地价、禁微调”的要求极为严厉。
因此，尽管市场对下半年货币政策进一步放松抱有较高预期，也有调查显示约半数专家看涨下半年房价与成交量，但投机客们大可不必过早开始庆祝，今年下半年像2009年那样出现新一轮楼市“暴涨”的可能性微乎其微。据交行金研中心《下半年中国宏观经济金融展望》分析，在宏观调控方向不变、整体信贷政策向松微调的情况下，开发商一方面仍然面对前两年大规模开工累积的存量压力，另一方面要防范因减少优惠或提价过快所招致另一轮深度调控的风险，因而不敢明目张胆地在短时间内提价过快引火上身。
至于那些还没买房的刚需族们，下半年何时入市出手，还要看这政策与“对策”的博弈如何演绎了。
